Selasa, 17 Mei 2011

RAB Arsitektur


A.    Biaya Desain Arsitektur
Biaya Desain adalah biaya yang harus dikeluarkan oleh konsumen dalam jumlah tertentu yang telah disepakati sebagai imbalan atas jasa yang dilakukan oleh arsitek/perencana untuk membuat desain rumah atau bangunan arsitektur.
Penentuan besarnya biaya desain biasanya ditentukan oleh dua hal, yaitu :
Jika arsitek hanya membuat desain, maka besarnya fee desain = 5% sampai dengan 8% dari Total Biaya Produksi Bangunan (Negotiable, tergantung detail dan tingkat kesulitan bangunan).
Contoh : Konsumen menginginkan desain rumah dengan luas bangunan 120 m2, diketahui biaya produksi bangunan (akan dibahas setelah ini) adalah sebesar 3.000.000/m2 , maka besar nya fee arsitek sebesar : 8% x (120 x 3.000.000) atau : (8 x 120 x 3.000.000)/100 = 28.800.000
Jika arsitek membuat desain sekaligus melakukan supervisi (melakukan pengawasan) atas pelaksanaan dan produksi bangunan tersebut, maka besarnya fee pengawasan/supervisi adalah sebesar +/- 2,5% dari Biaya Produksi Bangunan, atau bisa juga ditentukan sejumlah harga tertentu, misalnya: IDR 350.000 setiap kali kunjungan ke lokasi proyek.
B.     Biaya Produksi Bangunan
Biaya produksi bangunan adalah sejumlah dana yang dikeluarkan oleh konsumen untuk membeli dan membayar upah atas pekerja, pemborong/kontraktor, material, pajak (ppn) dan biaya-biaya lainnya.
Biaya produksi bangunan ini jika ditaksir besarnya berkisar antara : 3.000.000 sampai dengan 5.000.000 per meter persegi luas bangunan yang akan dibuat, tergantung dari jenis, detail, dan tingkat kerumitan bangunan yang akan dibuat (sederhana, sedang, dan mewah).
Contoh : Anda akan membangun rumah seluas 120 m2 , maka besarnya biaya yang harus anda keluarkan untuk merealisasikan bangunan tersebut (membayar upah kerja, material, dsb) adalah sebesar : 120 m2 x 3.000.000 = 360.000.000. Harga tersebut belum termasuk fee kontraktor/pemborong (sebesar 10% dari Biaya produksi) , dan pajak (ppn).

Untuk mereduksi besarnya biaya yang harus anda keluarkan, anda bisa saja mengeliminasi fee kontraktor dengan cara melaksanakan sendiri rancangan bangunan yang telah didesain.
Contoh perhitungan ini dibuat berdasarkan asumsi bahwa anda telah memiliki lahan/tanah yang siap untuk digunakan, dan jenis/detail bangunan kategori middle end .
Mungkin beberapa dari anda bertanya, bagaimana detail perhitungan atau estimasi dari biaya produksi bangunan itu?
Detail estimasi dari biaya produksi itu nantinya akan dijabarkan lebih lanjut dalam perhitungan Analisa Harga Satuan (upah pekerja, material, alat, kontraktor/pemborong, dsb).
Hasil dari perhitungan Analisa Harga Satuan tersebut nantinya merupakan komponen-komponen biaya yang direkap/dijumlahkan dalam Rencana Anggaran dan Biaya.
Sekarang anda mungkin dapat menebak kira-kira berapa besar keuntungan yang didapatkan oleh developer real estate untuk 1 unit rumah yang dijual kepada pembeli. Atau bisa dibalik, berapa duit pembeli yang hilang akibat ketidak pahaman pembeli menaksir biaya rumah yang akan dibeli.
Tapi saya tidak menganjurkan anda untuk memprotes developer-developer tersebut. Karena walau bagaimanapun, developer juga menjalankan usaha, dan real estate/perumahan adalah bagian dari sebuah bisnis. Dan bisnis tentunya haruslah profit, anggap saja harga perumahan tersebut sebagai reward dari usaha developer untuk mencapai break event point atas modal atau modal yang telah mereka keluarkan (Saya tertawa ketika menulis bagian ini, seolah-olah saya ini seorang economist :D)
Sebelum anda memutuskan untuk membangun rumah impain anda, saya sarankan anda berkonsultasi dahulu kepada arsitek yang anda percaya, anda tidak perlu khawatir akan dikenakan biaya, karena dalam hal konsultasi biasanya tidak dikenakan biaya apapaun.
Dari tulisan diatas bisa disimpulkan, ternyata biaya yang harus dikeluarkan untuk membayar jasa arsitek sebenarnya tidak terlalu besar, sehingga anda sebagai calon konsumen tidak perlu takut untuk berhubungan dengan para professional yang berkompeten untuk mendesain rumah impian anda.
  1. PERHITUNGAN VOLUME PEKERJAAN
  2. ANALISA HARGA SATUAN
  3. RAB (RENCANA ANGGARAN BIAYA)
  4. MEMBANGUN DAN MERENOVASI ALA DESAINER

APLIKASI
  1. PERHITUNGAN VOLUME PEKERJAAN
Kurang lebih seminggu yang lalu, saya telah membuat artikel tentang biaya desain bangunan arsitektur dan biaya produksi bangunan. Diakhir artikel saya menjanjikan pada beberapa orang pembaca blog ini untuk membuat perencanaan rumah tinggal secara lengkap, mulai dari gambar bangunan, perhitungan volume pekerjaan, perhitungan analisa harga satuan dan perhitungan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya). Setelah bekerja keras kurang lebih seminggu lamanya.. hahahahaha, akhirnya proses perencanaan itu (saya harap anda bisa membedakan antara kedua istilah yang sering dipergunakan dalam bidang arsitektur dan teknik sipil, kedua istilah itu kadang sering terbalik-balik atau memang dibalik, atau lebih parahnya yg mengucapkan kadang tidak mengerti perbedaan diantara : PERENCANAAN dan PERANCANGAN) akhirnya dapat saya tampilkan. Namun karena panjangnya proses perencanaan itu, maka dengan berat hati harus saya pisahkan tahapan-tahapannya. Pada posting kali ini, saya akan menampilkan sketsa gambar pra rencana sebuah rumah minimalis modern type 90 beserta cara perhitungan volume setiap item-item pekerjaan nya.


Gambar-1 : Sketsa Pra-Rencana Layout dan Tampak Depan Sebuah Rumah Minimalis Modern Type 90

Ketika anda telah memiliki sebuah design rumah (output dari sebuah desain : denah/layout, tampak bangunan, gaambar perspekstif, gambar kerja, detail, potongan, dll), maka langkah pertama yang harus anda lakukan adalah menghitung Volume Pekerjaan. Perhitungan Volume Pekerjaan dilakukan atas semua item-item pekerjaan mulai dari pembersihan lahan, pekerjaan galian, timbunan, pekerjaan tembok dan pekerjaan beton, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan langit-langit/plafond, pekerjaan lantai, pengecatan, pekerjaan kaca, engsel dan kuci, pekerjaan sanitasi, pekerjaan instalasi, dan pekerjan-pekerjaan yang lain. Contoh dari perhitungan Volume Pekerjaan adalah sebagai berikut :










Hasil dari perhitungan Volume Pekerjaan dari seluruh item-item pekerjaan diatas akan menjadi variabel dalam perhitungan analisa harga satuan. Hasil perhitungan Analisa Harga Satuan pekerjaan selanjutnya dikumpulkan dalam rekapitulasi RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) bangunan yang akan saya tampilkan pada posting artikel berikutnya.
  1. MENGHITUNG ANALISA HARGA SATUAN
Pada artikel kali ini, kita memasuki bagian ke-2 dari 3 tahap perencanaan pembangunan rumah tinggal anda. Sebenarnya ada 4 tahapan dalam perencanaan pembangunan, yaitu : desain arsitektur bangunan, perhitungan volume pekerjaan, perhitungan Analisa Harga Satuan, perhitungan RAB.. Itupun masih dalam frame konvensional, karena dalam frame advanced, keempat tahapan yg sudah saya sebutkan tadi masih dapat dikombinasikan dengan tahapan-tahapan yang lain seperti pembuatan bar chart/s-curve, penjadwalan dan pengendalian material dengan metode MRP, EOQ, POQ, LFL, dll. Tetapi biasanya advanced planning ini hanya diberlakukan pada proyek-proyek konstruksi dengan jangka waktu yang lama, dengan pemakaian pekerja, material, dan cost of production yang besar.. Tahapan advanced ini dimaksudkan untuk menjamin tiga tujuan utama dalam proyek konstruksi yaitu : biaya, mutu dan waktu dapat berjalan selaras, sehingga tujuan akhir dari proyek konstruksi tersebut dapat tercapai.


Pada artikel sebelumnya, saya telah menunjukkan bagaimana menghitung volume pada setiap item-item pekerjaan. Perhitungan volume pekerjaan adalah bagian paling esensial dalam tahap perencanaan proyek konstruksi (rumah tinggal, gedung, jalanan, jembatan, bendungan, pelabuhan, irigasi, dsb). Kenapa saya katakan esensial? karena pada bagian itulah ditentukan kelanjutan dari proses perencanaan tersebut. Ketika seorang insinyur atau lebih tepatnya project planner (saya tidak menyebut arsitek, karena arsitek biasanya hanya dominan pada tahap desain arsitektur) salah dalam melakukan perhitungan volume pada item-item pekerjaan, bisa dipastikan kelanjutan dari sebuah proyek menjadi SURAM!. Kenapa suram? yah tentu saja suram, karena hasil perhitungan volume pekerjaan bersama dengan analisa harga satuan yang akan dijadikan variabel dalam perhitngan RAB dan pembuatan bar chart atau s-curve. Disinilah letak esensialnya perhitungan volume pekerjaan, untuk menghitung analisa harga satuan, tingkat kerumitannya tidak terlalu besar.. dan sebenarnya bisa dilakukan oleh siapa saja, asalkan memiliki kemampuan matematika dasar yang baik.. Tetapi untuk menghitung volume pekerjaan, tidak semua orang bisa melakukannya. Dibutuhkan analisa yang cermat dan tingkat ketelitian yang tinggi agar hasil perhitungan volume pekerjaan tersebut menghasilkan output yang valid.

So, jika output dari volume pekerjaan tersebut benar maka show will go on, and lets hope the project get nice and profit ending. Tapi kalau salah? maka perhitungan volume tersebut harus diulang sampai benar. Ok, saya pikir pada artikel ini kita tidak perlu lagi berlama-lama membahas soal volume pekerjaan. Anggap saja anda telah menegerti bagaimana menghitungnya (Kalau anda tidak mengerti juga, itulah saat dimana anda membutuhkan saya, sekaligus melakukan pembenaran atas fitrah saya untuk mendapatkan rejeki yang halal..Hahahaha). Pada gambar dibawah adalah sebuah sketsa pra-rencana sebuah rumah minimalis modern type-90 yang (anggap saja) telah kita ketahui volume item-item pekerjaan nya. Perencanaan kita lanjutkan pada proses perhitungan analisa harga satuan.


Gambar-1 : Sketsa Pra-Rencana Layout dan Tampak Depan Sebuah Rumah Minimalis Modern Type 90

Proses perhitungan ‘Analisa Harga Satuan’ dimulai dengan memasukkan item-item pekerjaan yang akan dikerjakan. Rekap dan urutkan item-item pekerjaan tersebut mulai dari pekerjaan paling awal (pembersihan lahan, galian, timbunan, dll) sampai dengan pekerjaan paling akhir (ex: pengecatan, finishing, dsb). Satu hal yang harus saya ingatkan, ketika akan menghitung ‘Analisa Harga Satuan’ anda terlebih dahulu harus memiliki daftar harga satuan upah pekerja, daftar harga bahan/material, dan daftar analisa/index BOW. Untuk daftar analisa dan index BOW anda bisa mencarinya ditoko buku terdekat, di penjual buku-buku bekas. Saya do’akan, semoga anda beruntung dan mendapatkannya.. Jika anda telah mendapatkannya, maka proses perhitungannya relatif mudah. Paling tidak, tingkat kesulitannya tidak serumit ketika anda menghitung volume pekerjaan. Contoh perhitungan analisa harga satuan untuk rumah minimalis modern type-90 adalah seperti yang anda lihat dibawah ini :














Sebenarnya sheet excel diatas adalah satu kesatuan. Hanya saja, tidak mungkin saya tampilkan dalam format tulisan, pilihan bijaknya adalah dengan : page preview PrtScr Paste di paint brush Save as Jpeg.. and then Posting :))

Buat anda yang sudah familiar dengan matematika sederhana dan memiliki kemampuan dalam menjalankan microsoft office excel, saya pikir anda sudah bisa menebak angka-angka dalam tabel-tabel diatas. See.. That’s so simple! Dan itulah Analisa Harga Satuan.. Sangat mudah dihitung dan sangat sederhana.

Bagi anda yang masih bingung juga, saya akan berikan formula sederhana dalam menghitung analisa harga satuan tersebut.

AHS = Index BOW x Harga Satuan*

*) harga satuan pekerja berdasarkan UMR
*) harga satuan material berdasarkan ketetapan pemerintah daerah setempat

Hasil dari perhitungan Analisa Harga Satuan, selanjutnya dikalkulasikan dengan Volume Pekerjaan sehingga akan didapatkan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya). Seharusnya anda sudah dapat membayangkan seperti apa bentuk dari Rencana Anggaran dan Biaya tersebut. Tapi saya yakin anda akan tetap antusias mengikuti artikel saya selanjutnya yang akan membahas tentang Rencana Anggaran dan Biaya. Demikian artikel saya kali ini, semoga ilmu yang sedikit ini dapat menambah pemahaman anda tentang perencanaan bangunan

Penulis: Aria
http://architectaria.com


  1. MENGHITUNG RAB

Menyambung (dan menyelesaikan) 3 artikel saya sebelumnya, yang saya buat pada bulan desember tahun 2007 tentang Biaya Desain Arsitektur dan Biaya Produksi Bangunan, Beberapa Langkah dalam Membangun Rumah Impian Anda- #1. Menghitung Volume Pekerjaan, dan Beberapa Langkah dalam Membangun Rumah Impian Anda- #2. Menghitung Analisa Harga Satuan, maka pada artikel kali ini kita akan menyelesaikan Langkah-langkah dalam membangun rumah tersebut dengan artikel Menghitung Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) bangunan.

Pada dasarnya ‘Rencana Anggaran dan Biaya’ adalah sangat simple, kenapa saya katakan demikian? karena RAB hanyalah hasil perkalian antara Volume Pekerjaan (dari sekian banyak item pekerjaan) dengan Analisa Harga Satuan pekerjaan tersebut. Oleh karenanya, pada artikel ke-2 saya sudah katakan, sebenarnya anda telah mampu menghitung Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) itu sendiri..Karena variabel penyusunnya (volume pekerjaan dan analisa harga satuan) telah saya berikan . Berikut adalah perhitungan Rencana Anggaran dan Biaya (RAB), dimana pada kolom banyaknya volume pekerjaan harus anda isikan dengan hasil perhitungan volume pekerjaan pada banguan yang sedang/akan anda bangun. Sementara pada kolom analisa harga satuan anda juga harus mengisikan dengan hasil perhitungan analisa harga satuan (upah pekerja dan material) dari bangunan yang sedang/akan anda bangun.





Hasil dari perhitungan Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) pada tabel diatas, selanjutnya direkap dalam sebuah tabel rekapitulasi. Hal ini dilakukan sebenarnya hanya untuk menyederhanakan lajur kolom/menyederhanakan tampilan perhitungan RAB yang sangat banyak. Selain itu, most of all board/pihak manajemen/dewan direksi/pemilik modal lebih suka dengan tampilan yang sederhana. Hahaha..



*) Catatan: Semua angka-angka yang ada didalam tabel diatas hanya angka permisalan

Sekali lagi saya akan katakan, kunci dari perencanan Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) ini adalah pada perhitungan volume pekerjaan. Untuk analisa harga satuan saya pikir tidak terlalu susah, karena hanya mengkalkulasikan harga satuan (upah kerja dan material) dengan index BOW. Ketika anda telah mampu menghitung/menganalisa volume dari komponen-komponen sebuah bangunan (pondasi, sloof, kolom, balok, plat, rangka kuda-kuda, atap, dll) maka anda telah mampu menyusun RAB proyek tersebut.

Penulis: Aria
http://architectaria.com

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar